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魏杰最新演讲:房地产未来发展的6个预判

前几天,著名经济学家魏杰在成都的演讲中大篇幅讲了中国房地产七个方向的相关政策和6个预判,大实话非常多,值得思考,分享给大家:

现在从数据来看,拖后腿的是房地产产业,你们知道过去 20 多年房地产的贡献是很大的,我们每年增长 20%左右是来自房地产产业,房地产的直接贡献是 7个点左右,加上建筑业差不多 15 个点左右,再延长一点装修之类的, 对我们贡献差不多是 20 个点左右,贡献很大,我们每年增长 1/5 是来自于房地产的贡献,第二是就业的贡献,六七千万人和房地产有关,房地产企业直接就业人员是一千多万人,加上建筑业就是三四千万人, 加上延长一点装修之类的差不多六七千万人,我们六七千万人是靠房地产吃饭的,他一收缩就业马上就出问题。

第三个地方政府的收入里面,35%到 55%来自于房地产,就是卖地收入和房地产交的税加起来占到地方政府收入的 35%到 55%,就是低一点的 35%,高一点55%,你想一下房地产收缩地方政府就没有钱了,所以房地产在过去 的贡献是很大的,从增长就业、地方政府收入很大,结果从去年年初开始,房地产突然之间极度收缩,三大指标全部收缩,一个是房地产投资增长速度收缩,一个是销售面积收缩,一个是销售额收缩,这是房地产三大指标,全面出现负增长,所以导致我们经济完全被它拖累住了,所以成也萧何败也萧何,他确实对我们增长贡献,无论从就业、地方政府收入还是增长的贡献很大的,一旦出现收缩整个经济就拖下来了,我们现在被拖下来的重要因素是房地产业,去年 10 月份开始国家开始全面启动房地产业,从去年 10 月份开始出政策到现在,房地产到出台了七个方向的相关政策。

第一个就是提出来要加大保障性住房建设和廉租房建设,这个是要稳所谓的建筑业,因为保障房和廉租房建设加大可以稳住建筑业的问题。

后来这个还不够又增加了一句话,就是加大破老旧小区的改造, 老破旧小区的改造,所以廉租房、保障房、老旧小区的改造是从消费角度来说是稳建筑业,这样可能对我们的增长,和就业、地方政府收入就有意义,所以原计划今年要出 200 万套的保障房和廉租房建设, 最近加了破老旧小区的改造,没有说规模,能搞多少就搞多少,实际上是想稳建筑的方向来稳住我们的影响,从消费角度来讲稳住新城市人的问题,同时稳住建筑业,对我们的增长都会有一定的作用。最近大家看到一个很重要的房地产产业导向是强调保障住房和廉租房建设,和破老旧小区改造,大家看到最近相关部门提出来,未来的中国房地产是两块,一块是市场化的房地产,一块是保障性房地产,要分出来一块保障性房地产,就是廉租房和所谓的保障住房建设占很大一块,这个方向的要点是保障住房、廉租房、破老旧小区改造,明年会继续加大,这样可以稳定建筑业,稳定由于房地产引发的影响,这是第一个对策。

第二个对策就是提出来商品房市场要满足购房者的合理性需求,要求商品房市场要满足购房者的合理性需求,解决市场问题,什么叫合理性需求,定了两条,一个是刚需,一个是改善性需求,都算合理性,按照这个办法来推动房地产市场的恢复,后来政策执行中有两个问题,其中刚需好理解,什么叫满足改善性需求,改善性需求是第几次改善?如果第一次改善是需要两套房的,第二套房得让我买,如果第二次的改善房,就是让我买第三套房的,第三次改造应该买第四套房,到底定哪一个层面才行?后来地方政府觉得这个很难办,所以提出来取消限购,限购取消这个问题不就解决了吗?所以全国各地开始出现取消限购的趋势,目前有的省会城市已经宣布取消限购了,像沈阳市就宣布取消了,有的城市是有的区限购,有的区不限购,没有全部放开限购,有的区放开,有的区没有放开,这个所谓的地级市基本 都取消完了,现在一些关键的省会城市有的还在犹豫,到底怎么取消还在犹豫,大家知道阻力也很大。像南京宣布了2个小时就停止了,本来宣布取消二手房限购,刚宣布就取消了,为什么?苏北兄弟坚决反对,你南京一旦取消,我们苏北都跑南京买房了,苏北怎么办?坚决反对取消,所以2小时候宣布取消了,这里面很复杂。

所以我估计这个问题还得继续看一看怎么来做,因为各种纠结在一起,你苏北人 对不对?也没错,你南京取消限购,我们苏北人都跑南京买房子的话, 苏北怎么办?苏北房地产大跌谁负责任?问题就出来了。所以现在全面取消限购还在犹豫,因为各种因素牵扯很大,所以政府还是提刚需和改善性需求,至于刚需和改善性需求怎么理解你们自己定,但是我估计有的城市要宣布取消全部限购的可能性不太大的,因为很复杂,总体来讲最起码承认刚需和所谓的改善性需求可以满足,那就是比过去松动多了。各地的政策也容易掌握了,比较松动了。

第三个提出来要保证房地产产业的健康平稳发展,这个产业得保证平稳健康发展,怎么才能做到平稳健康发展呢?提出来要做三件事,

第一件事要求所有房地产商必须调整发展战略,从过去的高杠杆,高周转转向一个常态化的增长模式,过去房地产企业基本都是高杠杆、高周转,借钱拿地,不断的铺摊子来维持发展,这个模式必须调整, 调整以后才能保证产业健康发展,这件事做起来难度很大,因为从高杠杆高周转转向常态化难度很大的,不是那么容易,最好的企业龙湖转型都很艰难,转型过程中都出现各种各样的压力,这件事做起来我估计还需要一段时间,不是很快能够实现的,这是一件事。

保证房地产产业平稳健康发展第二件事就是“一城一策”,一个城市一个对策, 不搞全国统一的房地产政策了,由各地根据自己的情况决定,叫“一城一策”,一个城市一个政策,这个讲起来好讲,做起来难。因为你不知道我提出这个政策上面是不是满意,一旦不满意“乌纱帽”就丢了,所以各地都在观望,没有一个城市提出来我的房地产政策是什么, 看不到一个城市公开宣布的,我和别人不同,是什么,都在观望,因为害怕一冒头出现问题,没有得到上级认可怎么办呢?所以现在“一城一策”讲起来很好讲,做起来很难的,因为你要提出我这个地方和别人不一样的话,就明显非常特别,一旦提出来以后,相邻的那些城市怎么看你?会不会有别的说法?所以各地政府都在观望的,因为谁也不知道我这个政策提出来是不是得到相关的认可,所以“一城一策” 听起来好听,做起来难度比较大,现在看不到“一城一策”到底体现在哪里,没有完全看出来。

第三件事就是要解决好已经出现的流动性问题的问题,已经爆雷的企业的问题,因为他们的问题不解决整个房地产业很难平稳健康发展,已爆雷的现在都是房地产头部企业,有一部分腰部企业也爆雷了, 都是规模很大的房地产企业爆雷了,恒大 2 万个,负债 2 万亿拿什么来解决,那不是很容易的事情,所以要解决房地产企业和爆雷企业的难度很大,因为他不是中小企业,是头部企业和腰部企业出问题了,到现在为止像恒大,原来是今年年底要出方案,现在看来又危险了, 原来7月份出,没有出来的,年底我估计又危险了,这些企业的问题得不到一个答案的话,房地产产业本身很难持续发展,所以这件事做起来也很有难度,难度比较大,所以保证房地产平稳健康发展的提法上很科学很对,但要做好这三件事难度比较大,现在看不到房地产平稳健康发展的趋势,还看不到的,虽然中央讲房地产泡沫化得到一定的抑制,这个可以这样讲,但是房地产平稳健康发展的趋势还是模糊 不清的,所以继续会拖累我们的,这是所谓的第三个对策。

第四个对策提出来保交楼解决烂尾的问题,这个应该是很对的, 引发的问题是有人已经积极宣布弃房停贷,所以国务院提出来保交楼, 解决烂尾楼,最近我跑了一圈,发现保交楼和烂尾还不是一回事,烂尾有各种情况的,有的是房子全部卖掉了,开发商挪用资金干了别的事,这些停下来了没法交房,结果烂尾了,这种情况好办,强制你把钱找回来,把房建好保交楼,另外的项目是他已经建了很多的房子没有卖掉,或者卖的很少,只卖了几分之一,他一看卖不掉房子停下来成为烂尾楼,这种情况难度就比较大了,我看了一下许多烂尾的很大程度是因为发现卖不掉停掉了,不是房子卖完了停建了,而是看卖不掉就停建了,所以保交楼和烂尾不是一回事,有的烂尾楼解决不了的, 因为小区很大,建了以后发现卖不掉就停建了,成为烂尾楼,这个烂尾我估计很难解决,在县城里面很多烂尾是这种原因的,所以保交楼和解决烂尾不是一回事,一定要区分开来,我估计保交楼差不多,只 要把钱付了,房子卖掉了,这个交楼做起来难度应该不是太大的,但是要全部解决烂尾是不太可能的,我估计很多烂尾会持续存在的,会继续拖累我们,因为烂尾的钱是哪来的?别人的钱借来差不多了在这个地方,你想涉及到很多人的,保交楼我估计这个目标有可能今明天两年逐渐会实现,有很多烂尾解决不了,因为有的不是烂尾的问题, 这个小区不该在这儿建,他建了,建了以后发现卖不掉就停建了,这个暂时很难解决,第四个办法保交楼解决烂尾,最近各地在报道各种好的信息,我估计保交楼可能可以做到,但是烂尾这事可能解决不了, 还会继续拖累我们。这是第四个对策。

第五个对策就提出来,我们原来计划的要搞房地产税的试点停止了,暂停了,你们知道 2020 年当时提出来 2022 年开始要搞房地产试点,试点 5 年之后,根据试点情况推出全国的房地产税,我估计 5年试点以后,今年总结交给全国人大,人大最少五上五下,估计 7年以后会实现房地产税,现在告诉大家停止了,那就不是 7 年,不知道什么时候了,意思是该买房就买房,不上税了,给大家吃定心丸,让你买房,这是所谓的第五条对策。

第六条对策是金融政策,大家看到一个是对房地产的资金供给已经开始逐渐放了,另外一个购房贷款的利息不断的降,上次降到 4.1%,首套房的房贷利率降到 4.1%,国庆前提出来不再设底线了,各个银行自己定,你多高利息你定,不再设底线了,有人估计会破 4%了, 可能首套房的贷款利率会到 3 点几,有的可能更狠一点,他要拿到便宜的资金还可以往低一点,干嘛呢?让买房的人你的金融成本大幅度降低,希望你买房,原因就是你没有钱买,借钱我的利息很低的,你想如果 3 点几的话,我们存款利息正常才 2 点几,你想已经很低了, 银行基本上让利了,让你买房了,所以金融政策现在很优惠了,贷款利率的下限取消了,没有下限了,给的信号该买房的赶快买房,所以第六条政策,所谓的金融政策最近很松动了。

第七条政策是税收政策,搞了一个卖一买一的退税政策,一年内卖掉一套房子再买一套,所得税可以退给你,你知道有人买房子很便宜,最后卖的时候价格高,一部分所得,要交所得税,北京很高,是20%的,但如果你当年再买一套房子就给你退税了,将来退给你,鼓励干嘛呢?鼓励你继续买,可以给你退税,一年内只要你卖一买一就给你退税,北京很高的,20%的房地产所得税,鼓励什么呢?有钱人继续买。让房地产活跃起来,所以税收政策大幅度松动,搞一年内的卖一买一,就像过去的出口退税一样的,想刺激一下房地产市场,搞税收政策的优惠。所以从去年 10 月份到现在一共出台了七个方面的政策,来把房地产要拉起来,让我们在增长地方就业收入上贡献能够继续。

但是到目前为止这些政策的效果不大,1到8月份的数据出来, 9月份的数据可能 10 月份以后才出来,三大指标仍然是负的,房地产投资增长是幅的,销售额是负的,负 20%多,销售面积负 20%多, 仍然起不来,应该是费了很大的劲,政策效果不是太好,既然有问题了,我们要不要思考一下房地产能不能启动起来?得要思考了,已经不是我们硬干下去就能起来,这是规律所在,到底能不能真启动起来,所以就需要思考了。

从今年5月份我们组织了一个班子,差不多跑了70多个城市,对房地产做了一个预判,这个预判得了几个结论,这个结论还需要实践验证的,而且不但符合目前有人的想法,但是我觉得把这个预判和大家交流一下有好处,讲讲我们研究的结果,这个预判,供你们参考,虽然这个预判我估计有些可能实践要检验它的,但是大致上我们认为应该是正确的,哪几个预判呢?

第一个就是中国房地产市场发生了根本性变化,已经不是过去那种卖房市场,供不应求的市场,而且全国出现了房地产的急剧分化, 有的城市目前严重供过于求,有的城市可能是供求大致平衡,有的城市可能还出现稍微的供不应求,房地产市场出现分化了,朝着多元化方向走了,有的城市已经严重供过于求了,有的城市可能存在供不应求的情况,有的城市可能供求趋于平衡,这和过去市场发生了根本性 变化。

确实我们判断房地产业重要的依据,市场变了就都得变,市场经济市场决定一切的,如果是那个地方已经严重的供过于求了,你怎么启动?启动不起来,你别在那吓忙活了,越折腾越麻烦,你像有的地方烂尾,我去看了一下,根本卖不掉,因为没人要你的房子,你给钱建完了就更泡沫,现在不建反而泡沫小一点,你继续给钱让他建, 全部建起来泡沫更大,市场是决定一切的,市场经济的关键是市场, 中国房地产市场出现根本性的变化,我们要认识到这个问题,而且市场分化很厉害,有的严重供过于求,有的还有一些无供不应求,有些已经供求趋于平衡,市场变化了,我们政策得变,既然已经市场饱和了,供过于求你还刺激干嘛?怎么刺激?市场是一切问题的根本,这个要点一定要建立起来,不敢盲目的认为只要我们把钱砸下去就会起来,起不来了,已经严重供过于求了。

有的县城我们去跑,我看那个房子根本不可能有人买了,怎么可能?这种地方你继续贷款给钱,继续搞泡沫更大,继续老百姓买它,继续买房,那老百姓负债更高,市场变了是前提,我们得认可这条才行,这是第一个我们的预判。

第二个预判就是过去房地产这种发展模式,就是高杠杆高周转, 是以快销售为基础的,高杠杆敢借钱,而且能很快周转的原因是很快就销售了,房子没有建完就销售了,所以搞高杠杆高周转,这个快销售是基础,一旦销售不畅这个模式就运转不下去了,而现在我们的企业恰恰是销售出问题导致高杠杆运转不了,不是没有钱,是没有市场了,我们研究过恒大,恒大之所以出现流动性问题也就是房子卖不掉

了,房子卖不掉高杠杆高周转就出问题了,不是因为没有钱的问题, 是房子卖不掉导致高周转高杠杆运转不下去了,那你如果给他继续给钱,没有市场不是更麻烦吗?那就泡沫更大,所以一定要注意到这种高杠杆高周转是以快销售为基础,一旦销售出了问题这个模式运转不了的,你允许给他给钱也运转不了,因为基础是市场,市场没了他就没有办法搞高杠杆高周转,我们研究了 20 多家企业,这个顺序是先没有钱了还是先没有市场了,研究发现基本都是先没有市场后来才没有钱了,资金回笼不过来,所以那停下来了,是市场出了问题,不是没有钱。

千万不要救有些企业,救不起来的,你把钱给了他,房子建起来,仍然卖不掉,所以不是流动性问题,是市场出问题了,老讲流动性问题,实际上是市场出了问题才导致流动性出了问题,这个观念一定要建立起来,不然我们越砸钱拖累越大,因为没有市场了,你要继续维持的话,再砸钱没有用的,钱砸的越多可能拖累越大,这是所谓的第二个预判。

第三个预判就是房子有双重属性,一个是消费属性,一个是资本属性,消费属性是用来住的,资本属性他该增值保值,就是房子和别的消费品不同的地方,别的消费品只要一买就便宜了,汽车一过户就便宜了,房子不是,有时可能消费中还会增值的,所以有双重功能, 但这个双重功能是以消费属性为基础的,有消费属性才有资本属性, 没有消费属性就没有资本属性了,所以人们买房子无非是两个目的,一个是住,一个是投资。

过去我们消费者中间一大块以为是投资原因引发的市场,因为都知道未来大家都要买房子,我先买了过几天卖了, 购房者一部分人是冲着资本属性来的,大量买的人是冲着资本属性, 一旦这个地方房子没有消费属性了,资本属性就没有了,所以未来投资者就不买房了,房地产市场一下萎缩下来,萎缩的很厉害。

而且原来想冲着投资去买房的人基本砸在手里了。现在大家知道我们没有钱, 一个很重要的原因是房子给套住了,原来想买上三套,过两天一卖就 赚大了,现在都卖不掉了,关着门问,结果导致房地产市场一大块需求萎缩了,投资需求萎缩了,投资需求萎缩,过去有的地方投资需求占的比重很高的,一下子反过来推动房地产市场的进一步萎缩。这个互相的连带效应很强的。

最近我到佛山调研,那是经济发达区域,二手房跌的很厉害,已经跌破原来新房买的价格了,几乎好多家买了好几套,那你想想他一看卖不掉,新房不可能再买了,所以最近佛山成 了房地产跌的最厉害的城市之一,原因是原来大家买房的时候更多冲着资本属性来的,结果消费属性失去以后资本属性没有了,大家都不买房子了,房子一下降下来了,销售和价格都降的很厉害,中国过去冲着资本属性买房子的比例是很高的,尤其是经济发达区域很高的,现在没有资本属性了,所以拖累我们最厉害的地方也是这些地方,所以估计有一些地方可能会较长时间被拖累住,这是所谓的第三个预判。

第四个预判就是从 1到8月份的数据来看,我们国家房子的大部分已经丧失资本属性了,只有极少数稀缺性的优质房子才有资本属性.因为只有稀缺性、优质的房地产未来才有价值,大部分房子没有投资价值,只有消费属性了,这个大家心里一定要明白的,不要认为持有房子就赚钱的,不一定的,因为他只有消费属性,没有资本属性了,这是所谓的第四条。

第五个预判就是房地产企业将出现大面积的分化了,就是有的房地产企业将离开这个产业了,因为这个产业严重过剩了,离开了,剩下的房地产产业也要发生投资方向的变动,因为未来房地产包括三个分支行业,第一个叫建设不动产,就是盖房子了,把房子盖起来,叫建设不动产,第二个叫管理不动产,你像现在的物业公司就是管理不动产的,我们国家十几家企业在香港上市就是物业公司上市的,这部分企业要扩大,不仅要管理不动产,还要为人服务,你管理不动产,知道这里住的谁,要给不动产背后的人服务的,有的小区搞医养投资就是这个原因,我不仅管不动产,还要为不动产里面住的人服务才行,都叫管理不动产这个行业,会进一步扩大的,会产生一些优质性的房地产管理公司来取代劣质的,那个优质的一定要为人服务的,不仅管不动产,还要为人服务的,这是第二个行业。

第三个行业就是叫金融 动产,就会出现一个重要的行业,金融不动产,这个时代已经到来了,为什么?因为好多人买了房子,本来想投资,结果卖不掉,怎么办?不能损失太大了,有人帮你经营,把房子委托给他,他帮你经营,将出现庞大的经营不动产的行业,是很大的,你们到欧洲去看,咱们中国叫民宿酒店,错了,叫家庭酒店比较好,民宿酒店档次有点低,就是家庭酒店,欧洲多的是,在网上订好把钱一交,人家把密码给你,你直接就住了,人家管理很清楚的,到期了你一走人家把密码一改第二个人就来了,酒店住起来,一家人住家庭酒店最好,既便宜又自由,很多人愿意选择它,你注意搞所谓酒店的人都不是房子所有者,是帮人经营的,把大量的不动产收集起来接受委托,把它作为酒店经营,叫经营不动产。

现在 24 小时店很发达,我觉得 24 小时店家政都可以不要了,有哪个东西就很舒服,随便要什么都可以买到,欧洲很多,你像匈牙利我去看,走一段路就有一个,一般都是中国人办的,以温州人为主,因为那个房子是公司租给他的,不是他的,这些所谓商业地产都被公司租赁了,然后租给你经营 24 小时店,背后的企业是什么呢?是经营不动产的企业,他也不是房子所有者,受人委托帮人家经营的,所以既包括一般的房子也包括商业地产,都能走向经营性不动产,这个国外先例很多了,中国现在到那个时间段了,原因是很多人的房子买了卖不掉,投资属性没有了,那不能损失很惨,就委托别人,让别人去搞了,最近我们到旅游性的县级市去,当地人告诉我说他们这个地方买的房子很惨,委托别人 50 年收回成本,50 年后才能收回来成本,那告诉我说能收回来一点就是一点,一点收不回来不是更麻烦吗?能收一点是一点嘛,这种行业会发展起来了,有人帮助你搞这个事,国庆节之前我们住在峨嵋山,好多民宿酒店的背后不是所有者经营的,有专门的公司运作,只要你把房子给我,咱们谈好价格,咱们怎么分成,我来帮你经营,一大堆都这样,出现新的一个公司了,以经营不动产为核心的公司产生了,这未来是一个大行业。所以房地产未来包括三个行业,建设不动产、管理不动产,经营不动产,现在这是一个方向,房地产企业要跨境经营很难,只有自己调整。我们期望在中国出现经营不动产产业的产生,为弥补我们房地产目前的压力。这是第五个预判。

第六个预判房地产再启动都不会恢复到过去的辉煌了,它对就业增长、地方政府的贡献不可能达到过去的状态了,这个是不可能了,我们寻找新的产业代替它。

房地产业对我们的就业增长,地方政府增长的贡献不会像过去那么高,要有别的产业代替房地产的功能才能保证中国经济持续发展,所以最近在研究什么呢?谁来代替房地产一部分的功能,房地产可以永远存在,没有问题,但是他的功能不会这么大,谁代替他有这么大的功能?我们正在研究。

房子大家都需要,你找到一个大家都需要的产业,你像医疗健康,病人要,不是病人的人不要,房子都需要,医疗不是都需要,但最好不要需要它,那就琢磨一下,进口替代能不能代替?我们生物医药,医疗设备都是进口的,能不能变成自己生产,代替房产的功能,这个会不会啊?就开始研究了,所以目的研究的方向不是怎么启动房地产,是研究谁代替它,哪些产业共同代替它是主要内容,这是我们目前考虑的,房子是所有人都需要的消费品,哪一种产业是大家都需要的消费品,而且确实有这个功能,就需要研究,所以重点不是怎么保证房地产过去的辉煌,不可能了,慢慢选择代替的产业,我们选择这个产业慢慢代替房地产的产业时间不可能太短,最少需要 5 年时间,房地产脱离我们最少得 5 年, 只有找到了代替的产业出来了,我们的经济才能逐渐恢复常态。

大家要有思想准备的,别异想天开很快就好了,不可能的!一个很艰难的过程,选择新的产业代替他是艰难的过程,我们做一个重要的事,在选择哪些产业逐渐代替房地产,来完成房地产对我们就业、增长和地方政府收入的贡献,来实现这个过程,最少需要 5 年时间,这就是房地产目前的几点预判,供你们在座的参考,你们有的不是搞房地产,但是有房子投资,也要思考这个问题,对中国经济艰难的情况要有思想准备的,别想的很快,一出招就见效,不可能,最少需要 5 年左右时间的完成。

文章来源:楼市看盘侠         责任编辑:雷达

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