销售稳增、财务稳健 海伦堡的高质量发展轨道

海伦堡创意园

2020年，中国房地产行业经受住了疫情的严峻考验，全国商品房销售实现平稳增长。来自克而瑞的统计显示，百强房企2020年的累计全口径销售金额达到了13万亿元，较2019年增长12.4%。其中，部分房企表现突出，录得了远超行业平均增幅的增长，例如，海伦堡2020年实现783.9亿元的全口径销售金额，同比增长约47%，近5年来复合增长率超过40%。在权益销售排行榜中，该公司也顺利晋升行业40强之列。

除了疫情的冲击外，2020年的“三道红线”新政也对房企的资金实力和运营管控效率提出更高的要求。有分析认为，虽然这一政策的出台对所有房企的有息负债增速都做了相应的限制，但相较红色、橙色两类房企，黄色和绿色档的房企面临的增速限制相对较小，具有比较优势，有望借机调整土储结构、进一步提升规模优势。

可以看到，海伦堡在规模增长的同时也保持了稳健的财务风格，截至2020年6月底，该公司手握155.7亿元现金，现金短债比为1.05，净负债率约89.6%，均未超出监管红线，属于资金面较为健康的房企。据了解，通过采取积极的稳增长、控负债措施，2020全年，该公司有望进入更具竞争优势的绿色档。

得益于此，海伦堡2020年在粤港澳大湾区、长三角以及中西部核心城市趁低吸纳了数十幅优质土地，为未来的可持续增长打下坚实基础。

海伦堡中国控股

财务稳健 优势凸显

近日，有消息指出，央行、住建部再度召集重点房企举行座谈会，与会的企业已经扩大到此前未参与“三道红线”试点的房企，这被认为是试点范围有望扩大的信号。

据了解，根据“三道红线”的要求，扣除预收款后负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍的房企将进入红色档，踩中2条线、1条线的则分属橙色、黄色档，3条线均未超的归为绿色，四挡对应的有息负债增速分别为0、5%、10%、15%。

“三道红线”融资新规被认为是改变地产行业发展路径的重大里程碑事件。中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜曾表示，这个制度建设的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明化。微观而言，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，矫正一些企业盲目扩张的经营行为，行稳致远，增强自身的抗风险能力。从宏观层面来说，有利于推动房地产行业长期稳健的运行，也有利于防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。

据统计，截至2020年6月底，进入绿色档的房企大多为国企、央企，黄色档的则多为财务自律性较高的民营企业，包括碧桂园、万科、美的置业、龙光、海伦堡等。

长城证券认为，在“三道红线”的限制下，具备更健康财务杠杆、无息杠杆、多元化资产和产业链话语权的企业将具备更强的竞争优势。

优化土储结构 完善全国布局

从克而瑞的监测来看，“三道红线”政策对房企投资端的影响已经显现，土地市场的优质资源进一步向绿色、黄色档房企集中。该机构的数据显示，不同于红色和橙色档房企普遍明显下调了投资力度，2020年，黄色、绿色档房企的投资力度有了明显分化，有半数房企在政策出台后仍保持了相对积极的拿地态度，一方面是由于年内投资节奏靠后，另一方面是在其他企业暂停拿地时，这部分企业趁机逆市纳储。而这样的投资态度分化情况预计还将持续，财务方面有优势的房企趁此机会捡漏，既能够调整土储结构，又进一步提升了规模优势。

凭借健康的财务指标，海伦堡得以抓住这难得一见的投资窗口期。2020年12月下旬，在广东珠海的一场土拍上，经过70分钟、60多轮的激战后，该公司成功摘获斗门区一宗地块。这只是海伦堡2020年在土地市场上的一个缩影：11月落子成都邛崃、10月首入贵阳、前9个月加码镇江、无锡、金华、苏州、合肥、南京等长三角城市……

公开信息显示，2020年以来，海伦堡在坚持全国布局、区域深耕战略下，进一步优化土储结构，已经在广州、佛山、惠州、苏州、合肥、南京、金华、重庆、贵阳等多个城市获取了数十幅优质土地。截至2020年6月30日，该公司土储面积达2941万平方米，深度布局珠三角地区、长三角地区、京津冀地区、华西地区以及华中地区，其中大湾区土储面积占比三成以上，为稳健发展、业绩增长提供了有力支撑。

在财务杠杆受限的前提下，撬动外部的权益合作杠杆也已经成为了房企们谋求稳健增长的共同选择。据了解，2020年，海伦堡积极与行业或区域性的标杆企业，如美的、金地、龙湖、中南、荣盛、佳兆业、金科、弘阳、大唐等，在项目开发、土地竞拍、城市更新、产业运营、金融投资、新型房地产创新等领域方面达成战略合作，实现优势互补和风险平衡。

在中指研究院看来，未来行业降速、分化、容错低等特征将更加明显，新竞争格局的形成正在孕育中。抓住重点城市群及核心一二线城市的结构性机遇将成为推动企业增长的重要手段，而严防财务风险，优化财务管理则是实现企业稳健发展的根基。

海伦堡也认同这一看法，该公司表示，2021年，在加快构建国内国际双循环新发展格局的背景下，公司将继续坚持稳健高质的发展战略，不断提升核心竞争力，强化运营能力、提质增效夯实基础，迎接更广阔的未来。