房价“四小龙”存销比不断走低 库存只够两个月卖

    一线楼市调控加码之后，合肥、南京、苏州、厦门等二线城市接棒一线城市的火爆，量价齐升，存销比不断走低。 

    一些重点二线城市，去库存周期甚至低于6个月的水平。尤其是南京、合肥、苏州等城市的存销比较小，去库存周期仅仅为2个月左右，这些城市近期房价上涨压力较大。 

    5月库存继续减少 

    这35个城市包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市，长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁共20个二线城市;以及淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海11个三线城市。 

    库存减少，主要是5月份推盘节奏相比4月份有所放缓。5月份，35个城市月度新增供应量小于新增成交量(其中5月份新增成交量为2531万平方米，环比减少12.7%，同比增长15.4%)，所以促使5月份的库存出现了下降。 

    分城市来看，5月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3071万、17542万和4266万平方米，环比增幅分别为-0.8%、-0.8%和-1.3%。 

    其中，一线城市在1-3月份库存保持环比和同比双双下滑的态势，4月份环比出现了正增长，这和成交萎缩、推盘节奏加快有关系。而到了5月份继续出现环比和同比的下滑，这说明一线城市在收紧调控的同时，后续增加供应的需求仍十分迫切。 

    二线城市5月份新增供应量为1756万平方米，低于4月份2213万平方米的水平。同时由于不少二线城市量价齐升，新增供应量小于新增成交量，导致库存出现了环比下跌态势。观察前5个月的数据，库存均保持了环比和同比下跌的态势。 

    三线城市5月份新增供应量为232万平方米，而新增成交量为288万平方米，新增供应量小于新增成交量，这使得库存出现下滑。当然，总体上看，三线城市的去库存任务依然艰巨。 

    “四小龙”上涨压力大 

    从反映去库存压力的存销比来看，5月份，35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.6，这意味着市场需要用10.6个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比4月份10.9个月收窄了0.6个月的水平。 

    易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析，观察历史数据，目前存销比处于历史低位，这是近期房价持续上涨的市场逻辑。上半年该指标总体在低位徘徊，意味着后续房价上涨压力仍很大。 

    分城市类型来看，5月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为8.4、10.2和16.0个月。相比4月份，一线城市基本不变，而二三线城市的去化速度均有加快。 

    其中，一线城市已连续17个月存销比数值低于12，同时，新房市场的去库存周期较小，相应房价上涨的压力可能会转嫁到二手房市场上。二线城市的逻辑和一线城市类似，目前存销比处于12个月以下的水平，房价上涨幅度相对也较大。三线城市存销比数据继续缩小，但相比一二线城市，其存销比依然较大。 

    从35个城市的具体数值看，北海的存销比数值最高，为29个月，相比4月份有所减少。另外，烟台、淮南的存销比也比较高。这三个城市均为三线城市，且去库存周期都超过了两年的水平。 

    相比之下，一些重点二线城市，去库存周期甚至低于6个月的水平。尤其是南京、合肥、苏州等城市的存销比较小，去库存周期仅仅为2个月左右。严跃进说，此类城市近期房价上涨压力较大，同时土地交易异常活跃。 

    实际上，这几个城市房价也面临着较大的上涨压力。根据国家统计局18日发布的70个大中城市的住宅销售价格统计数据，厦门环比上涨5.5%位居第一，合肥环比上涨5.1%位居第二，南京上涨4.1%。从目前市场看，包括国家统计局统计发布的70个城市外的苏州，这四个城市的房价涨幅从4月开始就已全面取代了一线城市，堪称房价上涨“四小龙”。 

    以合肥为例，5月合肥下属长丰、肥东、肥西三县楼盘备案价均已过万，且部分热门楼盘备案价直逼两万，肥西信地华地城在不到一个月的时间内，备案价由8311.81元/平方米涨到10200.53元/平方米，涨幅为22.7%。 

    严跃进分析，35城去库存周期继续下行，处于历史较低水平，会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。从市场预期稳定等角度看，抑制房价已变得刻不容缓。对于此类城市来说，近期政策收紧的概率在增加，只有这样，才能够抑制过快的房价上涨态势。当然从长期看，积极供地、增加供应才是稳房价、拉动经济增长的根本举措。