近年来，党中央、国务院高度重视城镇老旧小区改造工作，作为城市更新的发力主向，“老旧小区改造”连续4年被写入政府工作报告。2019-2021年全国累计新开工改造城镇老旧小区11.5万个，其中2020年计划新开工改造城镇老旧小区3.90万个，实际完成4.03万个，惠及居民736万户；2021年中央预算内投资共安排超700亿元，用于支持老旧小区改造。计划开工改造老旧小区5.30万个，实际开工改造5.56万个，惠及居民965万户，旧改已连续两年超额完成既定目标。
根据住建部数据，2022年，我国实现新开工改造5.1万个城镇老旧小区的年度目标任务，城市燃气管道等老化更新改造项目开工1.69万个，新建改造城市污水管网 2.2 万公里，推进城市地下综合管廊和海绵城市建设，深入开展新型城市基础设施建设试点。
从规划目标来看，《十四五规划》首次在五年规划中为城市更新设立数量型指标，要求“完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村”。预计十四五期间，我国老旧小区改造市场规模接近3.6万亿元，年均市场规模超过7000亿。
1月17日，住房和城乡建设部部长倪虹在2023年全国住房和城乡建设工作会议上表示，今年将以实施城市更新行动为抓手，着力打造宜居、韧性、智慧城市。在设区的城市全面开展城市体检，今年，在城市开展完整社区建设试点，新开工改造城镇老旧小区 5.3 万个以上。近日，全国部分地区已经率先发布 2023 年度老旧小区改造计划，在改造规模和改造力度上均超过 2022 年。
房企布局城市更新领域 开启存量时代新机遇
在存量时代，城市更新作为当前城市存量发展的重要途径，对激活城市存量土地，满足住房需求，提升城市的未来发展空间意义重大。2021年“城市更新”首次写入政府工作报告，并获得更大力度的政策支持。内容提出，实施城市更新行动，全面推进城镇老旧小区改造，提升城镇化发展质量。
近年来，从中央到地方，相关部门纷纷出台了一系列推进老旧小区改造工作的政策，对城市更新的支持力度加大，这也为房企布局城市更新领域提供了有力的政策支持。
根据2021年克而瑞地产研究中心数据显示，多家房企已入局“城市更新”赛道，TOP100房企中47%涉足城市更新领域，TOP50房企中61%涉足城市更新。
如佳兆业、时代中国、富力地产、奥园集团等房企，城市更新土地储备建筑面积均在2000万平方米以上。合景泰富、首开股份、万科、华润置地等的城市更新土储建面均在500 万平方米以上。绿地控股、世茂中国、招商蛇口等房企也均涉及城市更新项目。
从企业性质来看，国有房企参与城市更新的比例相对更高。截至2020 年6月，华润置地、首开股份、万科三家国企城市更新土储分别为1630 万平方米、1589 万平方米、583 万平方米。
从地域分布来看，华润城市更新的项目主要位于广州和深圳，万科项目则较多位于深圳。首开城市更新项目集中于北京，少数分布在环京城区。绿地控股、远洋集团涉足石家庄的城市更新项目，融信中国、金科地产、中梁控股分别在郑州、济南、烟台等城市布局。
2020年7月，中海地产与上海黄浦区人民政府签订合作框架协议，建国东路地区旧改项目正式进入实质性启动阶段。同月，俊发集团14.09亿元摘得上海超大型城中村改造项目——徐泾老集镇城中村改造。9月8日，万科参股公司47.25亿元拿下上海宝山区杨行镇老集镇城中村改造项目。
首开集团作为北京责任国企，也是北京城市更新的重要主体，先后与石景山、东城、西城和朝阳等签署了区企战略合作协议。其参与的老旧小区改造，大多是超大型居住区的改造、城市功能修补与更新，逐渐建立起政府——企业平台——居民多方参与的长效合作机制，共同推动城市更新的高质量发展。
佳兆业作为城市更新领域第一梯队的先行者。在1999年改造深圳烂尾楼“桂芳园”打响城市更新领域品牌。目前，其城市更新项目储备遍及深圳、广州、中山、珠海、东莞、佛山、上海、宁波等城市，类型包括旧工厂、旧城镇和旧村等城市更新等细分领域。截至2020年中期，集团旧改储备项目占地面积达4200万平方米，99%都位于大湾区。
图片图源：《2022房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》
政策之下 利好配套建材行业发展
据统计数据显示，十四五期间，因老旧小区改造而带来的建材新增市场空间为3634.87亿元，其中外墙涂料增加943.10亿元，管件棺材增加841.30亿元，保温材料增加1100.93亿元，防水材料增加749.54亿元。老旧小区改造工程不仅加速了城市更新的步伐，也为建材市场带来更多的需求和广阔的发展空间。
利好涂料行业：抓机遇 “刷新”服务升级
据有关数据显示，2020年全国旧改的投资近7000亿，其中涂料有约400亿的规模。5年间老旧小区改造投资总额预估可达40000亿元，预计涂料超2000亿规模。城中村的建设改造方面，也为建筑涂料市场带来了发展机遇。近年来，立邦、多乐士、PPG、三棵树、嘉宝莉、美涂士、巴德士等涂料龙头纷纷布局老旧小区的改造工程，并推出“刷新”服务。
另外，国家政策推动的老旧小区改造以公共空间为主，也在一定程度上带动了个人空间、家装等市场发展，当前我国二手房、旧房翻新市场容量不容小觑。在“旧改”市场的爆发，以及房企成本涨价等影响的背景下，也为涂料企业提供了更多的发展空间。
利好修缮行业：规模扩增 或开启千亿级需求
根据国家统计局数据和中国建筑科学研究院测算，我国目前既有建筑面积约800亿平方米，但由于不同年代的施工技术标准、施工水平不同以及建筑物的老化，近年来平均每年约有20亿平方米的建筑需要修缮。根据住建部数据，目前我国城镇约17万个老旧小区待改造，建筑面积约40亿平方米，全国环境较差、基础设施老化的老旧小区数量占比60%以上。老旧小区改造带来的房屋修缮有望带来千亿级以上的建材需求。
利好防水行业：蓝海市场，需求量广阔
在政策利好的驱动下，全国各地老旧小区改造加速推进，防水质量也更加受到重视。北京、黑龙江、山东等省市开展旧改质量安全大检查，均将防水列为重点检查监督项目。
根据行业专家预测，未来10年，大型住宅建设将占防水领域35%的份额，大型基础设施将占防水领域35%的份额，老旧社区改造和维护将占防水领域30%的份额。根据屋顶正常平均维护寿命为6-8年的计算，未来10年内将有4-5亿平方米/年的维护需求。随着城市化进程的平缓，预计20年内维修市场将占防水总需求的40%~50%。东方雨虹、科顺、凯伦等多家防水企业已经在产品、技术、维修网络等方面，开启布局老小区防水改造市场。
利好保温行业：刚需市场 发展潜力大
据统计，以海南省为例，截止2020年度，完成老旧小区改造153个、住宅楼893栋、建筑面积247万平方米的外墙保温装饰一体板作业，惠及2万户以上的居民改造工作。
据相关报告显示，由于中央对于老旧小区改造的支持，在未来将有40亿平米的老旧小区改造，涉及外墙、屋面等部位改造、更新，将拉动节能改造的发展带来200多亿的保温材料需求。
利好电梯行业：
国家发改委印发《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》通知第（十一）条提到：“有序推进城市更新。加快改造城镇老旧小区，推进水电路气信等配套设施建设及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，有条件的加装电梯，力争改善840万户居民基本居住条件”。《2020-2026年中国电梯行业发展战略规划及营销渠道分析报告》显示，全国老楼加装电梯需求至少200万部，空间广阔。
利好智慧停车行业：
2021年5月，国家发改委、住建部、公安部和自然资源四部门发布《关于推动城市停车设施发展的意见》，具体措施包括鼓励有条件的城市加快实施城市更新行动，结合老旧小区、老旧厂区、老旧街区、老旧楼宇等改造，积极扩建新建停车设施。老旧小区由于建成时间早，缺乏规划，占地面积狭小，停车位有限，存在出行难、停车难等问题，通过合理规划，充分挖掘空间潜能，部分车位安装智慧化充电桩，有效缓解了停车位不足和新能源车加装充电桩的难题，提升居民“微幸福”。
随着社会的不断发展和城镇化进程加快，旧改工程将持续迸发活力，具有巨大的市场空间。但城市更新早已不是城市界面从新到旧的1.0时代；也不是历史建筑修护的2.0时代；而是实现“让生活更美好”的4.0时代。城市更新是一项复杂而专业的系统工程，未来，会有越来越多的企业参与进来，房企如何把控全周期建设，建材企业如何以更专业、规范、多元化的姿态参与进来，如何在城市更新的新赛道中破局，坚持下来，这也将是一场任重而道远的机遇与挑战。
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