第十三届金漆奖

泰禾黄其森“出事”了,卖身房企增多,百亿商票难兑付,涂企傍地产还有生路吗?

3月春光明媚,地产股持续反弹,之前频频爆雷的房企似乎迎来了光照。

3月17日A股房地产服务板块指数涨超8%,房地产开发板块指数大涨近4%。港股房地产板块更是集体暴涨,恒生内地地产指数盘中一度狂飙17%,创历史最大单日涨幅。融创中国大涨59%,市值飙升126亿港元,目前总市值340港元。新城发展大涨47%,龙光集团、时代中国大涨42%,佳兆业集团涨35%,富力地产涨34%,旭辉控股涨33%,雅居乐涨32%,碧桂园服务涨30%,碧桂园涨28%。连陷入资金链危机的中国恒大也大涨17.83%。

但还有一个坏消息,知名房企泰禾董事长黄其森“出事”了!

泰禾黄其森“出事”了,卖身房企增多,百亿商票难兑付,涂企傍地产还有生路吗?
泰禾集团董事长黄其森

市场对房地产的信心回来了吗?

努力解决流动性问题,出售资产是不少不愿躺平的房企自救的重要途径。

开年以来,中融信托、五矿信托、光大信托等机构纷纷向房企伸出援手,进入房地产并购市场,接手了中国恒大、阳光城、正荣集团等房企出售的项目公司股权、债权,成为名副其实的“接盘侠”。

3月14日,深涛生活服务(广东)有限公司的大股东由恒大汽车产业园投资(深圳)集团有限公司变更为中航信托股份有限公司,持股比例100%。股东变更日期为3月8日。至此,恒大集团退出了广州南沙阳光半岛项目。

2月,中融信托接盘龙光集团旗下柳州市龙光骏德房地产开发有限公司70%股权;恒大向光大信托和五矿信托出售4个项目的相关股权,转让总对价21.3亿元。根据克而瑞数据,恒大通过此次股权转让,恒大可收回前期投资款19.5亿元,化解项目涉及的债务约70亿元。

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1月12日,中融信托接盘中南建设旗下盐城港达房地产开发有限公司49%股权;1月14日,阳光城减持杭州橙光置业19%股权,五矿信托接盘;1月16日,五矿信托再出手,接盘恒大旗下昆明恒拓置业有限公司100%股权;1月30日正荣集团转让旗下厦门市荣璐置业有限公司49%股权,平安信托接盘。

对于出险房企来说,出售资产可以快速获得有效输血、缓解债务压力,同时也有利于借助资本市场盘活资产,对于行业保交付、维护购房者权益都有着积极影响。

政策春风有助行业回暖

在销售低迷、流动性问题突出的当下,房地产行业的一举一动都引发产业链相关企业的关注。

事实上,自2021年底《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》(下称《通知》)出台以来,政策端不断加码,引导优质房企通过收并购加快市场出清。《通知》强调,发挥第三方机构在“匹配兼并收购供求双方需求”方面的作用。

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进入2022年,为进一步调动房企收并购积极性,缓解行业风险,承债式并购贷款政策落地,针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

政策利好的落地,无疑指引了房地产市场收并购风向。整体来看,监管层鼓励收并购的主要意图仍在于稳定市场。

3月16日,国务院金融稳定发展委员会召开专题会议,研究当前经济形势和资本市场问题,港股、A股、中概股因此全面回弹。

对房地产企业,会议指出,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。

房企新发展模式早于去年下半年就有相关提法,此次会议进一步明确将落地相关“配套措施”,多家机构预计,后续房企需要关注城市更新、保障性租赁住房、轻资产发展模式等方面。

除了国务院金融会议之外,3月16日,银保监会、证监会以及财政部均释放出支持房地产稳定发展的政策暖意。

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银保监会表示,积极推动房地产行业转变发展方式,鼓励机构稳妥有序开展并购贷款,重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。证监会表示,积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。财政部表示,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

碧桂园于昨日公告,其董事及监事将以市场化方式在二级市场购买公司债券,购买范围为市场报价较估值偏离较大的公司债券,总规模不超过人民币2000万元,以期积极维护公司债券价格的稳定,切实保护投资者利益。

除了房企自身,AMC机构近期也在积极参与房地产行业的风险化解,继中国信达两位高层入驻恒大风险化解委员会之后,融创等房企也在与各AMC机构洽谈合作,中国东方、中国长城则针对房企收并购分别发行100亿元金融债券。

目前房地产行业基本面尚未完全复苏,据国家统计局日前发布的数据来看,全国商品房今年累计销售额和销售面积环比增速已经连续一年下滑,各线城市数据差异明显,二三线城市回暖速度较缓,房企在资金端仍面临一定的压力。

但随着后续监管层对房地产新发展的配套措施落地、融资环境改善、各地因城施策促进合理购房需求释放的预期,市场行情有望继续回升。

政策支持外,部分信托公司直接接管项目也可以避免房企信用风险。对陷入流动性困境的房企而言,无疑是雪中送炭。有业内人士认为,虽然信托公司运营房地产项目的能力经验不足,但接盘后能避免房企债务问题影响项目建设,从而减少后期项目违约风险。

列入持续逾期名单房企占比超4成

虽然政策利好,但多家地产企业债偿压力依然较大。

3月16日晚间,泰禾公告称,公司董事长兼总经理黄其森正协助有关机关调查,董事会已启动应急预案。

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曾将杠杆拉到极致的黄其森自泰禾陷入资金危机后,誓不躺平,带头深入一线,新年第一天就视察项目,具体对门窗、扶手等细节提出要求。业内多将原因指向,1月13日,福建证监局对泰禾集团及黄其森出具的警示函,当中提及的第二个问题“未及时披露并表企业减资事项及其进展”,涉嫌违规转移上市公司巨额资金。

虽然迷雾尚待拨开,但债务压力的确令泰禾如鲠在喉。据公告,截至2021年11月30日,泰禾已到期未归还的借款金额高达495.63亿元。

阳光城公告,存续规模分别为3亿美元和3.57亿美元的两笔美元债未能在30日豁免期内(即2022年2月15日)支付利息,合计约2726万美元(折合人民币约1.73亿元),构成实质性违约。

中国奥园宣布,将不会支付即将于2022年1月20日本金总额为1.88亿美元及1月23日到期本金总额为5亿美元的美元票据支付余下本金及最后一期利息。截至2022年1月20日,奥园未偿美元债务总额高达32亿美元。

华夏幸福公告称,截至公告披露日,该公司累计未能如期偿还债务本息合计已高达1078.05亿元。

据上海票据交易所发布的《截至2022年2月28日持续逾期名单》显示:2021年9月1日至2022年2月28日出现3次以上付款逾期,且截至2022年2月28日有逾期余额或2022年2月当月出现付款逾期的承兑人数量为1148家。其中,恒大、融创、花样年、世茂、奥园等多家公司子公司在名单内,包括恒大新能源汽车投资控股集团有限公司、融创西南房地产开发(集团)有限公司、武汉融创臻远房地产有限公司;深圳市花样年地产集团有限公司、天津花样年碧云天房地产开发有限公司、福州世茂新体验置业有限公司、南京世茂房地产开发有限公司、奥园集团有限公司等。2月当月新增680家,涉及中南系、新力系、阳光龙净系旗下多家企业。被列入持续逾期名单房企占比超4成。

不少房企因债务危机官司缠身。

3月3日晚间,金发科技股份有限公司发布公告,披露与奥园资本投资集团有限公司、奥园集团有限公司诉讼进展。公司因与奥园资本、奥园集团及第三人金奥保理股权转让合同纠纷一案,于2021年11月26日向广州市中级法院提交网上立案申请,该案已获受理。要求判令被告奥园资本向公司支付股权转让款7.56亿元及迟延付款期间的利息。

3月14日哈尔滨市恒大中央广场,房子依旧无法进行网签,目前,恒大在哈尔滨多个项目组已撤离该小区,售楼处内空无一人。另据媒体报道,恒大在三线淄博城市的分公司,就有拒付1.5亿的商票,总未结算的商票涉及2.4亿。而涉及恒大的官司更是与日俱增。

涂企傍地产还有生路吗?

相对于与房地产关联度极强的涂料企业而言,地产企业卖身自救资金链短缺,商票逾期难兑付,都导致涂料企业业绩利润表现不太好看,不少恒大地产、蓝光发展、华夏幸福、富力地产等房企的涂料生产供应商大幅计提信用减值损失,有的计提比例高达80%,连“以房抵债”的房子因为尚未办理网签手续也被毫不留情地计提了“坏账”。展现了长痛不如短痛、让靴子落地、轻装上阵的意图和决心。若计提的坏账哪一天又收回来了,则可以增厚今后的利润。

泰禾黄其森“出事”了,卖身房企增多,百亿商票难兑付,涂企傍地产还有生路吗?

这里要解释一下房地产开发商和供应商的关系。据《中国房地产开发企业500强首选供应商服务商品牌测评报告》,首选品牌涂料类榜单中,立邦三棵树亚士漆、固克富思特嘉宝莉、美涂士、德爱威、巴德士、经典、德爱威、宣伟、久诺、华润漆、传化漆、多乐士专业等知名涂企均榜上有名。

由于过去多年来的楼市热,房企非常强势,与供应商的关系几乎没有例外,都是有较长账期。所以,门窗、瓷砖、涂料、防水乃至家具家电等行业但凡和房企有直接合作的,体现在报表上基本上都是有大额的应收账款。涂料企业当然也不例外。

尽管多数涂料企业对于地产行业爆雷会连累到自己有一定的预判,也做了相应的努力。如风险前置,推行高端零售战略,通过拓展渠道多元化等手段,加速布局C端和小B端非房市场,布局光伏屋顶防水等,将外部风险降至最低,卡位细分领域新赛道。

对涂料企业而言,地产依然是一块不能舍弃的蛋糕。即使这块蛋糕是否过期还是变质,无从知晓,仍然希望自己能有一定的规模和份额,增加自己的体量。在地产下行、房住不炒大环境下,涂企傍地产还有生路吗?

其实,涂企不必“一朝被蛇咬,十年怕井绳”,只要加强对出险房企的风险把控,注重资金链安全和账款回血,建筑市场依然大有可为。

2022年 2 月,在国新办召开的新闻发布会中住建部表示,2022 年将筹集保障性住房 240 万套,相比2021 年40 个主要城市筹建的保障性住房 94.2 万套的规模显著增加。我们认为,保障性住房建设将成为“稳地产”的重要方式,2022年房地产基本面有望实现筑底企稳,地产端的涂料需求亦将随之筑底企稳。

“稳增长”基调持续明确,基建是托底经济的重要抓手。以市政工程为代表的基础设施建设提速,为涂料在基建端的需求起到强力支撑。自 2021年12月政治局会议提出“适度超前开展基础设施投资”,各地纷纷积极响应,当前资金和重大项目储备充裕,叠加开工旺季到来,短期内基础设施建设有望再提速。

2022 年国家重点支持的市政工程项目建设,如海绵城市、城市立体交通网、地下综合管廊等市政工程,显著提振基建端的防水涂料需求。

《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》中要求“建筑太阳能光伏系统应与建筑本体牢固连接,保证不漏水不渗水”。东方雨虹、三棵树、凯伦股份、北新防水等头部企业已推出整套光伏屋面搭配防水的解决方案并得以应用。例如,东方雨虹 2021 年与多家光伏企业签署战略合作协议,推动实现 TPO 光伏一体化,既有建筑光伏防水改造、修缮领域的市场拓展等。

随着居民消费升级加速,带动家装重涂、高端环保涂料市场发展,高品质的产品和施工服务将越来越受欢迎,包括保障性租赁住房在内,增量市场有韧性,城市更新、建筑修缮空间广阔,涂企还是有很大的空间可以扩容。

再说塞翁失马焉知非福,房企接连暴雷,唇亡齿寒之下,涂料行业很难独善其身。如果出险的房企在你的雪中送炭下终于挺过难关,同甘共苦的你难道不会迎来艳阳天吗?

文章来源:中外涂料网         责任编辑:雷达

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