进入白银时代 房地产成新常态软着陆的救命稻草

    从大的历史周期看，城市化进程完成、国民收入快速提升进程结束，房地产的长牛恐怕才能终结。在此之前，即便有周期波动，例如90年代房价下行周期、11-15年也有一个调控的小熊市，但大趋势还是螺旋式上升的，这就是十多年前牛刀易宪容等专家屡屡唱空、屡屡打脸的根本原因。

    大家注意，老毛君不是忽悠去高位接盘，实际上我呼吁抄底房产的时点恰恰是在15年5月股价亢奋房价低迷的时候。“熊市不买股，牛市白辛苦；牛市不买房，熊市泪汪汪”，你懂的。

    现在房地产主流的观点是过去十五年野蛮成长的黄金时代已经结束，目前正在进入白银时代。咱继续聊聊白银时代的房事。

    今年的经济基本是靠房地产拉起来的。工业是过剩产能不景气、金融业经历了股灾休养生息、社会消费品零售总额同比增长10%，电商占了88%，渗透率也差不多了。整体除了房地产没啥亮点。统计局公布的第二季度宏观经济数据，整个上半年，房地产业的同比增幅在各行业中位居第一。

    房地产确实是在回暖。关于房地产复苏的持续性，也有争议。最典型的是社科院发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13（2016）》大胆指出：“如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。”

    但不要忘了，去年年底，社科院的报告预测，“2016年第二季度后，房价有出现一波断崖式下跌的可能。”蓝皮书也是牛刀。

    实际上，预测房价走势是非常难的，即便业内人士也往往被打脸，别说当年三剑客了，行业领袖王石在2000年加入WTO时预言中国房价会下跌，结果呢？反指啊！

    目前看，政策风险不大，打压的空间几乎没有，一线城市还在限购，未来要讨论的恐怕是放松管制的问题。

    房地产已经是新常态软着陆的救命稻草，房地产才是政府的真爱。三驾马车，投资表现低迷，上半年固定资产投资同比增长9%，为十六年以来的最低水平，仅基建投资略微回升。

    金融风险也在可控范围内。房地产开发商的杠杆率高一些，前几年的限融导致房企只能依赖的信托融资，现在的利率下降有助于房企债务置换，减轻财务压力。家庭杠杆率，中国是全球家庭债务最低的国家之一，政策是地方政府和企业去杠杆，鼓励家庭加杠杆。

    如果不出现致命的风险，那么所谓白银时代，房地产断崖式暴跌不大可能，井喷式暴涨也很难持续，两种极端走不得，大概率是进入放缓的乏味期。在这个大背景下，白银时代两个字：分化。

    一是房企分化：中小房企出局，巨无霸体现优势，房企越来越寡头化，行业集中度提升。

    二是城市分化：一线城市豪宅化，极为抗跌；三四线城市屌丝化，去库存压力巨大；二线城市不确定，有的上升为准一线，有的沦落为三线。

    三是城区分化：一线城市的老城区缓慢增长，郊区的新城变为新增长点，关键是轨道交通网和人口溢出效应。

    1、房企寡头化

    按照中国指数研究院的数据，房地产行业集中度进一步提升，百亿军团扩容至80家，市场份额接近40%。第一阵营（1000亿元以上）的销售均值已经是第三阵营（100亿~300亿元）的9倍。

    第一阵营包括7家千亿级企业，万科、绿地集团、万达商业、保利地产、恒大地产、碧桂园、中海地产。万科、绿地将房地产行业带入到了“两千亿”时代。

    为什么今年地王频现？其实就是房企寡头化的体现，已经不是小资金能玩的游戏了。

    寡头格局的房地产市场价格操纵能力更强，议价权上对消费者更不利。地产行业未来就是恐龙时代，强者恒强，野蛮人举牌也是举万科，买地产股一定要买大公司，中小房企最终的结局就是退出或被购并。

    2、一线与三线冰火两重天

    7月18日，国家统计局发布“2016年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，显示一二线城市房价同比涨幅明显，三四线城市基本保持稳定。

    这都是计划惹的祸！2010年史上最严厉的调控出台，限购限贷，定向打击的就是因四万亿过热的一线城市房地产，翻翻当时媒体报刊，对三四线城市一片唱多声，还有小城镇建设的发展战略，结果诱导开发商一窝蜂跑到三四线城市，造了很多鬼城，变成了现在的天量库存压力。

    同时，一线城市供给不足，大量需求因为限购限贷被抑制，导致供需关系惊天逆转。

    中国指数研究院的报告显示：一、二线城市商品住宅库存压力已基本释放，三、四线库存仍相对较高。根据重点城市可售面积及出清周期数据，一、二线热点城市平均去化时间已经降到8.5个月以内，而多数三、四线城市去化时间仍超过15个月。

    很多布局在三线城市的房企，特别是抗风险能力较弱的中小房企，建议股民不要碰，债务率、周转率都有恶化趋势。

    而一线城市布局的房企去库存压力并不大，例如存货最高的绿地控股，由于布局在一二线城市，存货周转天数为410天，也就是一年多时间就能消化掉存货。所以一线城市存在补库存的动力，这就造成北上深看不懂的“地王”现象，很多郊区动辄就拍出几十亿地王。

    根据上海链家市场研究部数据，2016年上半年，在上海土地出让交易中，住宅类用地有20幅（去年23幅），土地面积103.6万平方米，全市住宅类用地的平均溢价率高达158.2%，土地金额共计449亿元，比去年同期上涨11%。

    一线城市北上广深的一枝独秀，在白银时代将成为新常态，背后是城市化进程的深刻背景。以前官方力推的小城镇战略已经被事实证伪，中国不可能把人口像撒芝麻一样平均分布在均衡发展的小城镇上，这是计划经济的乌托邦。最终现实还是逼迫政府选择了大城市为龙头的城市化路线。

    1）人类的特点就是扎堆，这是本性决定的。城市之间的竞争必然是强者恒强，形成一二个超级大都会，其他的都是星罗棋布的小城镇。

    日韩人口密度高，可是你到他们的三四线城市看看，也没多少居民，居住条件很舒适，房价贵的是大都市，人口全像沙丁鱼罐头一样挤在那呢！

    日本26%以上的人口居住在首都圈，49%以上的人口集中在东京、阪神、中京等三大都市圈；韩国整个国家就一个城市，汉城，占韩国人口50%，而且大家甘愿冒着炮火的威胁也要扎堆生活，汉城在北韩的大炮射程之内。

    再看地广人稀的国家：美国，人口也是扎堆在纽约、洛杉矶、加州湾区几个城市带，房价也不便宜；鸟不生蛋的澳大利亚，按说人口稀疏该分散开都当大地主吧，可是人口基本集中在墨尔本、悉尼两个城市，占50%。

    2）只有一线城市才能提供足够的资金、社会服务和创业就业机会，才可能容纳大量人口。

    小城镇没有提供足够创业就业的机会留住人口的能力，所以我们看到，前几年很多吵吵逃离北上广的年轻人又悄悄回流到一线城市。要理解，没有阴谋论，是城市发展的客观规律，不是国家不想发展小城镇，不想治大城市病，是臣妾办不到啊！

    3）中国目前阶段一线城市暗含着一个现代文明期权。为什么北上广深人多钱多机会多？北上广深港的价值不在于硬件多先进，在于这是中国最接近现代文明的几个点，代表了城市的法治文明，代表了你的房子不会被随便扒掉，代表了哪天出现雷洋那样的事会有很多人关注并伸冤……这就是为什么硬件差不多的条件下而房价与二线城市相差几倍？这就是为什么中国有钱人跑到北上广深买房，更有钱的人跑到香港美国买房，买的不是房，是文明！

    所以，老毛君一直以来的判断就是：

    第一，北上深一线城市房价跌不下去，稳步慢涨，迟早与香港看齐； 

    第二，三四线城市再怎么去库存，让农民进城接盘，短期并不乐观。

    两极分化，房地产就是中国社会的缩影！

    3、副中心与城市带

    一线城市内部又会发生分化：老城和新区。老区相当于大蓝筹，新城相当于创业板。老区的地段好配套完善，都反映在房价上了；新城随着大规模的造城运动，会享有一个成长期权。

    中国的城市化速度是令人咋舌的，很多人学李嘉诚，说买房重要的是地段、地段、地段。殊不知十年二十年前这些黄金地段就是荒郊野地，住着住着，人口越来越多，资金投入越来越多，设施越来越完善，慢慢就住成黄金地段了，这是置业领域的价值投资。

    想当年，二十年前老毛君帝都求学的时候，北四环还有农田，现在的豪宅区世纪城当时叫四季青公社。恍然若梦啊！

    今年拍出的地王大都分布在一线城市的郊区新城，春江未暖鸭先知，这就是趋势。

    上海拍的地块在松江、周浦、宝山、奉贤、青浦等区，面粉比面包贵，很多人直呼看不懂。造城运动就是打造副中心，通过卫星城构建一个城市带来舒散单一大都会的功能。

    北京选择通州作为副中心，上海市打造四个副中心：青浦、松江、嘉定、临港。副中心并不鲜见，东京的副中心有三个：新宿、涩谷、池袋。为什么要一线城市必然大力发展副中心？

    一是溢出效应。一线城市太贵，人们只能选择附近居住，慢慢就把周边带动起来了，最典型的就是燕郊之于北京。08年燕郊刚火的时候还是大农村，房价不到2000元，现在破2万，十年十倍，其实论涨幅燕郊秒杀帝都。这就是成长股与蓝筹股的区别。

    二是轨道交通。万众瞩目的宝万大战，万科向深地铁增发最主要的理由就是以后地产高度依赖轨道交通，话糙理不糙。

    政府财政也是随地价两极分化的，今年上海上半年财政收入同比增长30.6%，增速为近13年来同期最高；辽宁上半年财政收入增速负增长18.6%。政府有钱必须花，你懂的，于是我们看到一线城市雄心勃勃的轨道交通计划。

    拿北京的副中心通州与廊北三县看，已经纳入统一规划。北京要建新东站，京唐高铁京滨高铁已动工，还有大七环涿密高速纵贯京东三镇，与京哈高速形成交通十字大枢纽。

    通州和廊北三县形成一个京东新都，当年梁思成的规划就是保留北京老城，另建一个新北京作为行政中心，现在的双黄蛋规划就是落实梁氏规划。

    郊区的繁荣本质上是交通的产物。地铁网、高铁网、高速公路网才能舒散老城区的人口与资源，目前中国大城市的轨道交通与东京纽约比还是短板。

    副中心的推动，未来的一线城市不再是一座城，而是一个城市带。就像加州的湾区、美东的大纽约；日本的首都城市圈、阪神城市圈，中国未来的中国人口将高度集中在三大城市带：京津冀一体化的京津走廊、长三角、珠三角。

    近五年人口流入超过100万的13个城市，三大城市带就占8个，环渤海有京津，长三角有沪苏，珠三角有广深莞佛。预计2020年，上海将拥有3000万人口，北京将拥有2500万人口。

    最后重申，老毛君只谈房市，不建议追高买房，特别是投资性购房，务必谨慎，风险自负。其实巴菲特年轻的时候只租了一个小公寓，刚生下的小孩都没买摇篮和童车，直接放抽屉里养……因为人家炒股的回报远远高于买房啊。