狗日的房价背后隐藏的秘密” 118333″

    在中国牵动人心的事很多，但始终占据头条地位的还是房价，一堆人假惺惺的在讨论房价要跌，实际上这些喊房价要跌的伪精英在偷偷买房；超过半数的城镇居民骨子里并不希望房价跌，只是后悔自己没有多买几套，希望短期内跌一跌再进场。

    我们一定要敬畏我们伟大的政府对市场真正的把控能力，其实很多年前，当某个总理级的大人物宣布要将房地产当成支柱产业来发展的时候，中国房价的上涨，尤其是在资源异常集中的一线城市和相对集中的二线城市就已成了定局，只是后来的涨幅应该是超出了很多高级别的官员的想象却是一个不争的事实。什么叫支柱产业呢？不管是企业还是政府发展一个产业的目的只有一个，就是要赚钱，赚更多的钱，如果我们看看现在20来万亿的财政收入我们就会明白根本不够我们日益膨胀的行政费用开支，中国的税负又排在全球的前列，要继续明目张胆的加税，必然会引起企业和老百姓的反感。将房地产作为支柱产业来发展既达到了收钱的目的，又会让房产的拥有者脸上充满了”莫名其妙的快感”。如果房价平稳，就不是将房地产作为支柱产业来发展了,只会是一项民生工程。

    提法决定了结果，为了在这个新兴的支柱产业中赚钱赚到更多的钱，你只有一个选择让房价“飞”，是飞起来的飞，往天上飞。我们都知道光是嘴上忽悠房价是涨不起来的，这个时候政府推出了能实实在在推动房价上涨的要命的举措，这也是中国房价这二十年来尤其最近五年来狂涨的根源。最近大家会发现一则新闻，就是今年1-9月全国各地政府的土地转让金创了新高，有多高呢？好几万亿。仅仅是全国300个城市土地转让金就超过了19000亿，同比增加达到了40%，不少一线城市不少地块的楼面地价就已经超过了20000元/平米。

    光是实施土地转让金政策房价不会这么涨，于是政府又增加了一个规定，全国各地的土地出让金不用上缴，归地方政府所有，这从根本上调动了各级政府官员的积极性，你不是没钱花吗？我告诉你怎么去赚钱，于是这一场由政府官员策动的全民炒房的基础就奠定夯实了；最后政府又添加了一项保证商品只会加速上涨的工具——土地拍卖制度，这才是最要命的？三箭齐发，不欠东风了。

    我们都知道商品市场存在有两个制度，一个是招标制度，在这个制度下面是价低者得，会让你招标采购的商品获取市场最合理的价；另一个是拍卖制度，是价高者得，会让你想卖的商品卖出最高价。但引入了拍卖制度以后，加上收入又归各级地方政府所得，用于房地产建设土地价格不涨是不可能的。这些年来，政府公务员的队伍在迅速的膨胀，用于行政费用的开支每年都在创新高，得到了尚方宝剑的地方政府发现了用拍卖的方式获取土地出让金，可以让收入呈几何倍数的增长，从而让各级地方政府”有钱花”。

    从1949年解放至1989年，中国的物价异常的平稳，即使是非常动乱的文革十年，市场上面所有的商品的价格都没有涨（实际上没有任何商家敢涨价，想到过”涨价”两个字），所以当政府决心将房地产作为支柱产业发展，并且当生财工具的时候，很多人没有明白这是一个绝佳的发财机会，错过了这场盛宴的人不在少数，因为当时的他们包括我本人打死都不相信，中国的房价会这么涨。为了让大家铁了心在市场上买所谓的商品房，从90年代初开始，政府几乎完全停止了以前由各自所在的单位提供住房的做法，逼着老百姓在市场买房子。

    这一轮疯狂的涨价让三类人发了财：一类是部分非常明白政策走向的政府公务员，他们深深的知道”跟着党走”不会错；第二类是理解了政策和政府意图的专业投机者；第三类人更有意思，他们的文化程度普遍都不高，但借助这一波房价的猛涨，莫名其妙的成了百万富翁或者千万富翁，大家会问他们是一群什么人呢？人数居然达到甚至千万级别。首先我们来看看，政府要卖土地一定是希望卖能卖出好价钱的土地，而这些能卖出好价钱的土地肯定不是在山沟里或者空旷的田野，一定是市区，热闹繁华的市区，我们都知道市区尤其是热闹的市区，当然不会是一块空地，热闹意味着住了人，要将这些已经住了人的土地拿出来进行拍卖赚钱，你就得请他们搬走，搬走当然要给拆迁费，拆迁户尤其是一二线城市的城中村的拆迁户就这样莫名其妙的成了百万千万级的富翁，这些人的素质不太高，当然这么短的时间获取这么多财富的途径令人匪夷所思，从根本上颠覆了数千年来”勤劳致富”的社会理念；在不断上涨的价格面前让越来越多的人坐不住了，义无反顾的投入了炒房投机的行列，因为每年稳步上涨的房价教育了我们的老百姓买房子至少到目前为止只涨不跌。

    有人会问，我们实行的用拍卖的方式获取土地出让金在全国都一样，为什么有些城市因此房子的价钱迅速的飙升，而有些城市房价涨得特别的慢。昨天我的一个北京的朋友跟我聊天他讲到他位于三环的住所三年以前大约卖两万元一平米，最近已经过七万一平米了，让这位十五年前开始办厂的企业家懊悔不已，十五年前他投资办厂到今天为止累计赚到的钱竟然远远不如如果他当时买几套房子放着获取的收益。

    要使得房价上涨光有土地拍卖还不够，得有旺盛的需求的存在，也就是这个城市有足够的资源来造成充沛的流动性，我发现一个有趣的现象，如果一个城市流动人口越多房价一定不会低，什么叫一线城市？中国的一线城市例如北上广深，集中了中国最好的医院、教育资源和最好的机会，也就是最好的资源，上周我在美国问一朋友，如果美国的大学生毕业想去美国最繁华的城市例如纽约、洛杉矶的比例有多高，他说很难统计，大概也就10%最多了，而在中国如果你让我们全国的大学毕业生做这道题，我想至少超过80%的大学毕业生都会毫不犹豫的选择去北上广深，哪怕与人一道挤着住在地下室，哪怕工资低得不可思议，他们也在所不惜，因为在那里他们有机会向上发展，这也是在同样的政策下面二三四线城市与一线城市房价差异巨大的原因。

    有了上面的条件你得有一群愿意买房的人，如我们看这么离谱的房价你会发现，中国99%的人是不可能买得起一二线城市房子的，但事实上他们都在“争着买”，好像他们有花不完的钱，面临着不断加码的限购条件，很多人甚至不惜以离婚为代价，因为在越来越多的人眼里面赚到钱才是一切，弄一个离婚证让自己的财富升值实际上还住在一起，在当今社会居然会被人羡慕，我真的表示无语了。为了让大家买得起房，银行会告诉你，你来借吧，现在不少经济学家都在责怪央行超发货币推高了房价，我不完全赞同，如果没有需求央行的货币是发不出去的，也就是没人要，银行对于货币旺盛的需求才会让央行乐意发行货币，而银行对货币旺盛的需求相当一部分来自于借钱给别人买房，当房子增值的速度超过银行贷款利息的时候，是傻子也会借钱买房子，因为这个差额意味着他们所赚钱，赚钱效应在中国是很容易被几何放大的，没有最后一棒之说。我认识的很多社会精英和大老板，都有10套20套房子，我也认识很多老百姓普通民众，他们手上也有两套三套房子，这才是令人恐惧的地方，房地产有一个奇妙的特点，如果一个小区有一千套房子，只要有一套房子在某一天卖出的价钱超出了其他住户所住的房子当时买入的价钱，这些住户的房子就会“自动升值”，从而让所有拥有房子的人脸上充满了幸福感，至少走出去”以千万富翁自居”。

    按目前的市场价来进行估算中国已经建成的房子总值绝对是一个难以想象的天文数字，但是如果以各人的买入价进行重新统计，你会发现你所看到的这些房子的总值会小得让你惊讶不已，而这个令人恐怖的差异，就是我们所谓的纸上富贵，基数实在太大了，有少部分人变现了房子成了真正的千万亿万富翁，而更多的人每天都认为“自己是千万富翁”，如果有一天，突然有很多人想把房子卖掉，而想买房的人的数量远远少过它的时候，房价会恐怖的惨跌，但这天还没到来，因为拥有房子的人都坚信房价还要涨，他们舍不得卖，他们想获得更高的价值。最近有调查机构宣称中国有超过六成的人认为房价太高，这里面可能包含了农民，我们都知道农民住在自己建的房子里面，其实根本不关心城镇房子价格的涨跌，除了那些想进城寻求发展的农民；如果你调查城镇居民，个人认为可能超过七成的城镇居民都会认为现在的房价不高，因为超过七成的城镇居民都拥有多套房。

    从以上的分析我们可以看得到政府最近密集的出台这么多限购和调控措施，只有一个目的不希望房价涨得太快太猛，现在房价中大约七成甚至更多都为政府所得，政府不希望收得太猛以造成杀鸡取卵的效果。

    房价上涨还有一个奇妙的功效，尽管三四线城市房价也涨了但相对于一二线城市来说绝对是小巫见大巫，能在一二线城市买得起房的人绝对是有钱人或者精英（至少大部分是），他们将自己的财富变成了伟大的固定资产——房子，留在了这块大地上面，从而让我们的政府不用担心这被沉淀的天量的资金外流出去，所以对这部分人来说资本外流就是一个传说。

    现在有几个问题我们必须正视：

    第一，今后十年中国的房地产发展商会成批的倒闭或者转型。

    为什么这样说呢？因为买得起房的一二线城市的市区地都卖完了，都被建成了房子，发展商只建新房，而从现在开始，中国房屋的买卖尤其在一线城市开始转入以二手房交易为主，至少目前北上广深市区二手房交易量就已经开始超过了新房，而二手房交易与房地产商是没有任何关系的；随着二手房交易的比重越来越大，在不久的将来有可能诱发房价的下跌，我们知道这一轮房价的猛涨，与不少房地产商无耻的造谣和虚假的宣传有关，由于二手房的交易与他们一毛钱的关系都没有，这种无耻的造谣和虚假的宣传当然就越来越少，缺少了煽风点火的气氛，房价的上涨也就少了一个助推器；

    第二，发达国家在迅速放开对中国人的签证。

    美国已推出长达十年的签证，加拿大更离谱，你的护照还剩多少年，他就一次性给你多少年，并且每次入境可以住半年之久，我们很多人发现不需要绿卡，也可以在美国和加拿大生活得有滋有味，我们还发现，在美国买一套同样大小的房子你所需要花的钱少太多，并且永远属于你拥有。签证的放开已经引发不少的人在国外置业，随着在国外置业的队伍越来越膨胀，存在巨大价差的国内的房子有可能会越来越少人接盘；

    第三，政府最担心什么？

    其实政府不担心将钱借给你买房子，只要房价不是过于凶猛的上涨，政府也不希望去打压，政府最担心的事情有可能是物极必反，什么是物极必反，我们知道每一栋房子建成以后都会至少存在几十年，中国的房子在迅速的越建越多，已经到了全民建房的地步，很多的大制造业集团都有自己不小的房地产公司，例如格力地产，又例如海尔地产。全民建房会建到有朝一日房子会多到没人买的地步，如果因生活成本太高，机会成本太高而导致流动性萎缩，即使北上广深这样的一线城市房价也会撑不住的。

    第四，我们到底需要多少房子？

    我记得30年前，一家四口能住上50平米的两室一厅就已经是非常心满意足了，现在刚结婚的年轻人嘴上谈论的是100平米左右一套的住房，对生活品质要求的提高直接表现就是希望住上更大的让人更舒适的房子。我见过不少的朋友一家也就三四口人，住房面积超过了150平米，有些更是住着楼上楼下几百平米的别墅，我相信期盼住上更大的房子促进了房地产市场的繁荣。然而，很多人都有两套甚至三套房子，甚至更多，并且在同一个层次这就有些说不过去了，你不可能在同一个晚上上半夜在一套房子里睡下半夜跑到另外一套房子睡吧?这么多人买了多套房子的目的在哪里呢？我认识一个朋友，他告诉我他之所以买多套房子是希望尽可能早的实现财务自由，也就是靠房屋出租收租金来支撑自己有品位的生活，但如果你看看二三线城市一到晚上黑灯瞎火的小区，更多的人之所以买更多的房子目的不是为了出租，是作为投资工具，想赚钱，如果你研究中国过去20年CPI的涨幅，叠加起来，你会发现中国的物价整体上面涨幅连一倍都没有，你信吗？当然有人会告诉你，电视机不涨反跌，电冰箱也是不涨反跌，但这种强词夺理的辩护有用吗？我们日常生活中的绝大部分商品的价格涨幅远远不止5倍，我指的是过去的20年。如果你研究政府公布的CPI数值与银行的存款利息，你会发现两者基本上在同一个水准，相差不大，银行的存款利息是真的大家都在执行，而CPI是被公布出来的，如果事实上物价上涨的幅度大过银行的存款利息，你手上的钱就在不断的贬值，这一点大家都知道，也就是说将钱存银行将“越存越少”。

    我们再来看看中国股市的20年，所有人都承认中国的股票市场的指数现在是从头再来，所以将钱买股票赚到钱的人很少，有专家讲你可以投资呀，真正发展非常好的企业他不缺钱，银行行长整天帮忙希望他们贷款，而缺钱的企业很大程度上都是亏损或发展不好的，我打死都不相信你敢借钱给他们，你看看强烈在中国有愿望借钱的企业多数都是借了钱连利息都还不起，只有割一部分股票抵债，对无数老实巴交的中国人而言，要确保自己辛辛苦苦赚到的钱不被贬值肯定不能存银行，面对一群精致的利己主义者，你将钱投入股票玩不过那些大佬，大家于是雄赳赳气昂昂的买房，希望通过买入房子保值、增值。过去的20年，不断稳步上涨的房价让所有的老百姓都明白了一个道理，买房不仅仅可以保值、升值还可以发财，对于本性贪婪的中国人而言当然不可能放过这种有可能发横财的机会，仅仅靠自己工资抠下来的那点钱去买房发财也是要等到猴年马月的事情，于是银行笑眯眯的向你招手，你可以借钱买房子呀，于是这种击鼓传花的游戏就这样蔓延了。一旦赚钱效应消失，你面对着一大堆租出去几乎无可能的房子心理一定会发毛，也就是说一旦老百姓发现房价涨不动了，甚至有开始调动下跌的矛头践踏似的抛售一定是十分的惨烈，这一天什么时候到来？我不知道，现在刮得南风，顺风顺水，但风力已经被政府调小，一旦风向转变，我真的不知道后果在哪里。

    我们再次重申政府出台的所有限购政策都是不希望房子价格涨得太猛，根本没有希望房价跌的意图，因为各级地方政府已经严重的依赖房地产输血来支撑庞大的行政开支。中国的房价有没有可能跌？我个人认为四个字：肯定会跌！但不是今天！是哪天？我真的不知道。